Cum cumperi o casă sau un apartament la licitație în Bihor

În Bihor se vând la licitație case, apartamente și terenuri pe trei căi principale: prin ANAF, care valorifică bunurile sechestrate pentru datorii la stat; prin executorii judecătorești, care vând imobilele ipotecate sau urmărite pentru alte datorii; și prin primării, care își vând proprietățile din domeniul privat. Fiecare are reguli proprii, dar toate cer o garanție depusă înainte de licitație și un preț plătit într-un termen scurt. Prețul de pornire poate scădea la a doua sau a treia licitație, dar și riscurile sunt mai mari decât la o cumpărare obișnuită. Mai jos găsești unde se publică anunțurile, pașii, banii de care ai nevoie și ce verifici înainte să licitezi.

Cine vinde imobile la licitație

• ANAF (organul fiscal central) vinde bunurile sechestrate de la cei care au datorii la bugetul de stat. Regulile sunt în Codul de procedură fiscală (Legea nr. 207/2015). Tot pe aceste reguli vând și direcțiile de taxe și impozite locale ale primăriilor, când execută silit datornicii la impozitele locale.
• Executorii judecătorești vând imobilele urmărite silit pentru datorii private: credite bancare, ipoteci, datorii între persoane. Regulile sunt în Codul de procedură civilă.
• Primăriile și consiliile județene vând terenuri sau clădiri din domeniul privat al localității, prin licitație publică organizată după Codul administrativ (OUG nr. 57/2019). Aici nu e vorba de o executare silită, ci de o vânzare obișnuită a unei proprietăți publice locale.

Mai există și vânzările făcute de lichidatori în procedurile de insolvență ale firmelor, după reguli separate, pe care nu le detaliem aici.

Unde găsești anunțurile

• eLicitații ANAF (elicitatii.anaf.ro), platforma lansată pe 30 martie 2026. Are o secțiune „Publicitate bunuri”, unde bunurile stau 30 de zile, și una „Licitație bunuri”. Bunurile se pot vedea fără cont, dar pentru a licita ai nevoie de cont în Spațiul Privat Virtual (SPV). Poți filtra după categoria „Bunuri imobile”.
• Registrul electronic de publicitate a vânzării bunurilor supuse executării silite, administrat de Uniunea Națională a Executorilor Judecătorești (prod.executori.ro/repes). Codul de procedură civilă obligă executorul să publice aici orice vânzare de imobil, sub sancțiunea nulității.
• Site-ul primăriei. Primăria Oradea publică licitațiile de vânzare la secțiunea „Licitații, anunțuri de transparență” de pe oradea.ro. Codul administrativ cere ca anunțurile să apară și în Monitorul Oficial, Partea a VI-a, și în presă.
• Afișare fizică: anunțurile de vânzare se afișează și la sediul celui care vinde, la primăria localității unde e imobilul și pe imobilul scos la vânzare.

Licitațiile ANAF: pașii și banii

Regulile de mai jos sunt cele din Codul de procedură fiscală (art. 250–254), în forma publicată de ANAF.

• Anunțul se publică cu cel puțin 10 zile înainte de licitație. Trebuie să cuprindă prețul de evaluare sau de pornire, drepturile reale și sarcinile care grevează bunul și data licitației.
• Taxa de participare este de 10% din prețul de pornire. Dacă nu câștigi, o primești înapoi în cel mult 5 zile. Dacă câștigi, se scade din preț. O pierzi dacă te înscrii și nu vii la licitația cu prezență fizică, dacă refuzi să semnezi procesul-verbal de adjudecare sau dacă nu plătești prețul.
• Prețul de pornire: la prima licitație e prețul de evaluare; la a doua, cu 25% mai mic; la următoarele, cu 50% mai mic. Pentru licitațiile pe platforma electronică, reducerile se stabilesc prin ordin al președintelui ANAF.
• Un singur ofertant: la imobile, vânzarea se face doar dacă acesta oferă cel puțin prețul de pornire.
• Plata: restul prețului se plătește în cel mult 5 zile de la adjudecare. Pentru imobile poți cere plata în rate, cu un avans de cel puțin 50% și restul în cel mult 24 de luni, cu dobândă. Pentru creanțele ANAF, plata în rate nu se poate cere dacă diferența de preț e sub 5.000 de lei.
• Actul de proprietate: procesul-verbal de adjudecare se întocmește în cel mult 5 zile de la plata integrală sau a avansului. El este titlul de proprietate și servește la intabularea în cartea funciară.

Pe platforma eLicitații, licitația durează 5, 7 sau 10 zile, în funcție de valoarea bunului. Pasul de licitare e între 5% și 15% din prețul de pornire, iar dacă se depune o ofertă în ultimele 15 minute, timpul se prelungește. Înainte de licitație poți programa o vizionare, în prezența funcționarilor ANAF.

Licitațiile executorilor judecătorești

La vânzarea unui imobil de către un executor judecătoresc se aplică articolele 838–863 din Codul de procedură civilă:

• Licitația are loc la cel puțin 20 și cel mult 40 de zile de la afișarea publicației de vânzare.
• Garanția este de 10% din prețul de începere a licitației pentru termenul respectiv. Dovada se atașează la oferta de cumpărare, depusă de regulă până în ziua dinaintea licitației.
• Prima licitație pornește de la prețul de evaluare. Dacă nu se oferă cel puțin acest preț, se fixează un al doilea termen, în cel mult 30 de zile, cu un preț de pornire de 75% din cel inițial. Dacă nici atunci nu se atinge prețul și sunt cel puțin doi licitatori, bunul se poate vinde la cel mai mare preț oferit, dar nu sub 30% din prețul inițial.
• A treia licitație, la cererea creditorului, pornește de la 50% din prețul inițial. Dacă sunt cel puțin doi licitatori, bunul se poate vinde și sub acest preț.
• Debitorul nu poate licita, nici personal, nici prin altcineva.
• Plata: prețul se depune în cel mult 30 de zile de la vânzare, iar garanția se socotește în contul prețului. Plata în rate e posibilă doar cu acordul creditorului și al debitorului.
• Dacă nu plătești, imobilul se scoate din nou la vânzare. Plătești cheltuielile noii licitații și eventuala diferență de preț, iar acestea se rețin cu prioritate din garanție.
• După plată, executorul întocmește actul de adjudecare, care este titlu de proprietate. Executorul cere apoi, din oficiu, intabularea în cartea funciară, pe cheltuiala cumpărătorului.

Vânzările primăriilor

Când o primărie își vinde un teren sau o clădire din domeniul privat, vânzarea trebuie aprobată prin hotărâre de consiliu local și se face, de regulă, prin licitație publică. Codul administrativ prevede:

• o garanție între 3% și 10% din prețul de vânzare, fără TVA;
• un preț minim de vânzare egal cu cea mai mare valoare dintre prețul de piață din raportul de evaluare și valoarea de inventar a imobilului;
• predarea bunului prin proces-verbal în cel mult 30 de zile de la încasarea prețului;
• excepții de la licitație, de exemplu dreptul de preempțiune al proprietarului unei construcții ridicate cu bună-credință pe terenul primăriei.

Un exemplu real: în februarie 2026, Primăria Oradea a organizat o licitație cu plic închis pentru cinci parcele de teren intravilan, pe străzile Uzinelor, Calistrat Hogaș, Veteranilor și Santăului, aprobată prin HCL nr. 886/2025. Caietul de sarcini se putea descărca gratuit de pe oradea.ro sau cumpăra cu 40 de lei de la ghișeu, iar ofertele se depuneau la Primărie, în plic sigilat.

Primăriile scot mai des la vânzare terenuri decât locuințe. Apartamentele din fondul locativ de stat se vând de obicei chiriașilor, după reguli speciale, nu la licitație publică.

Primăria Oradea organizează și licitații pentru închirierea unor locuințe din fondul public, cum a fost licitația pentru 12 locuințe publice, cu chirii de la 165 de lei. Pentru locuințele sociale și ANL, condițiile și actele sunt explicate în ghidul Locuințe sociale și ANL în Oradea.

Ce verifici înainte să licitezi

• Extrasul de carte funciară (de la OCPI Bihor sau online, prin ANCPI). Vezi proprietarul, ipotecile, sechestrele, eventualele procese notate, servituțile, uzufructul.
• Dosarul de executare. Poți cere la executor sau la organul fiscal informații despre raportul de evaluare și situația imobilului.
• Imobilul la fața locului. La ANAF poți programa vizionarea pe platformă. La executori, vizionarea nu e garantată; întreabă.
• Cine locuiește acolo. Dacă imobilul e ocupat de debitor sau de chiriași, mutarea lor poate dura. Contractele de închiriere pot rămâne în vigoare și după vânzare, în condițiile Codului de procedură civilă.
• Datoriile imobilului: întreabă asociația de proprietari și furnizorii de utilități ce restanțe există.
• Banii disponibili. La ANAF ai doar 5 zile pentru plată. Un credit ipotecar e greu de obținut într-un termen atât de scurt; întreabă banca dinainte dacă finanțează achiziții la licitație.

Riscurile pe care trebuie să le știi

• Fără garanție pentru vicii ascunse. Codul de procedură civilă spune clar că la vânzarea silită prin licitație publică nu există garanție contra viciilor ascunse, iar vânzarea nu poate fi atacată pentru leziune (preț prea mic).
• Contestația la executare. În termen de o lună de la înscrierea adjudecării în cartea funciară, debitorul, creditorii sau alte persoane interesate pot ataca procesul-verbal de licitație. Dacă instanța admite contestația, executarea se reia de la actul desființat, iar sumele neeliberate se restituie cumpărătorului.
• Debitorul poate plăti în ultimul moment. Printr-o decizie din 2026 (HP nr. 23/2026), Înalta Curte a stabilit că debitorul poate stinge executarea plătind toată datoria până la emiterea actului de adjudecare. În acest caz, executorul refuză emiterea actului, chiar dacă tu ai plătit prețul integral, și îți restituie banii.
• Pierderea garanției, dacă nu plătești la timp.
• Costurile suplimentare: intabularea, eventuala TVA (procesul-verbal o menționează când e cazul), reparațiile și, uneori, procedurile pentru eliberarea locuinței.

Pentru o achiziție importantă, consultă un avocat sau un notar înainte de licitație. Verificarea actelor costă mult mai puțin decât o greșeală.

Întrebări scurte

Cât e garanția la o licitație imobiliară ANAF?

La ANAF și la executori, 10% din prețul de pornire. La primării, între 3% și 10%, după cum se stabilește în caietul de sarcini.

În cât timp plătesc restul prețului după o licitație imobiliară?

La ANAF, în cel mult 5 zile (sau un avans de minimum 50%, dacă ceri plata în rate). La executori, în cel mult 30 de zile.

Cu cât scade prețul unei case de la o licitație la alta?

La ANAF, cu 25% la a doua licitație și cu 50% la următoarele. La executori, a doua licitație pornește de la 75% din prețul inițial, iar a treia de la 50%.

Ce act primesc după ce câștig o casă la licitație?

Procesul-verbal de adjudecare (ANAF) sau actul de adjudecare (executor). Ambele sunt titluri de proprietate și se înscriu în cartea funciară.

Pot licita online pentru o casă scoasă la vânzare de ANAF?

La ANAF, da, pe elicitatii.anaf.ro, cu cont SPV. La executori și la primării, licitațiile se țin de regulă cu prezență fizică sau cu plic închis.

Pot anula cumpărarea la licitație dacă descopăr defecte la casă?

Nu. La vânzarea silită prin licitație nu există garanție pentru vicii ascunse.

Surse

• Codul de procedură fiscală (Legea nr. 207/2015), text consolidat publicat de ANAF, art. 250–255: https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/cod_procedura/Cod_Procedura_Fiscala_2023.htm
• ANAF, comunicat privind lansarea platformei eLicitațiiANAF (24.03.2026): https://static.anaf.ro/static/3/Anaf/20260330145658_com%20313%20elicitatii.pdf
• Platforma eLicitații ANAF: