Succesiunea nedezbătută: pe numele cui rămâne casa sau terenul

Mulți proprietari de fapt locuiesc sau plătesc impozit pentru case și terenuri care figurează încă pe numele unor rude decedate. Fără certificat de moștenitor, persoanele îndreptățite nu pot, de regulă, să vândă, să doneze sau să ipotecheze imobilul. Lucrările gratuite de cadastru derulate de ANCPI nu înlocuiesc procedura succesorală, iar înscrierea în cartea funciară se actualizează doar pe baza actelor corespunzătoare.

Ce se întâmplă cu imobilul după deces

Conform Codului civil, moștenirea se deschide în momentul decesului, la ultimul domiciliu al persoanei decedate. Bunurile nu rămân fără titular doar pentru că dosarul notarial nu a fost deschis. Certificatul eliberat de notar nu creează dreptul de moștenire: el dovedește cine are calitatea de succesor, ce bunuri intră în masa succesorală și care este cota fiecăruia.

Dacă imobilul era intabulat înainte de deces, în cartea funciară rămâne, de regulă, numele fostului proprietar până când moștenitorii își înscriu drepturile. Folosirea locuinței, plata impozitelor locale sau menționarea unei persoane în registrul agricol nu țin locul certificatului de moștenitor și nu transferă proprietatea în acte.

Succesiunea se poate deschide și după mulți ani

Legea nu fixează un termen general după care procedura ar deveni imposibilă. Dosarul poate fi deschis oricând, la cererea oricărei persoane interesate, potrivit Legii notarilor publici nr. 36/1995. Notarul verifică însă dacă opțiunea succesorală a fost exercitată în condițiile Codului civil.

Termenul standard pentru acceptarea sau renunțarea la moștenire este de un an de la data decesului. Acceptarea poate fi scrisă sau tacit, când succesibilul a făcut un act pe care nu l-ar fi putut îndeplini decât ca moștenitor. Evaluarea acestor situații revine notarului sau, la neînțelegeri, instanței.

Cu cât trece mai mult timp, demersurile se complică: se succed generații fără succesiune finalizată, actele se pierd, iar membrii familiei devin greu de identificat. Chiar și așa, simpla scurgere a anilor nu stinge dreptul de a cere deschiderea dosarului.

Ce verifică notarul și când se poate vinde

La instrumentarea dosarului, notarul examinează certificatul de deces, actele de stare civilă, un eventual testament, declarațiile de opțiune succesorală și înscrisurile privind bunurile defunctului. Intră aici, după caz, titluri de proprietate, contracte din timpul vieții, hotărâri judecătorești, extrase de carte funciară și certificate de atestare fiscală.

Când apar dispute pe numărul moștenitorilor, pe masa succesorală sau pe cote, notarul poate suspenda procedura, iar părțile se pot adresa instanței. După soluționare, datele despre imobilele intabulate ajung la biroul de cadastru pentru formalități. Dacă bunul nu era înregistrat, este nevoie și de documentație cadastrală.

În practică, un imobil nu poate fi înstrăinat de cei care se consideră moștenitori cât timp nu își dovedesc calitatea și cotele. Orice notar chemat să autentifice o vânzare verifică titlul vânzătorului și situația din cartea funciară. Când există mai mulți coproprietari, transferul întregului bun cere acord unanim; un singur succesor poate dispune, în principiu, doar de cota stabilită potrivit legii.

Impozitul de 1% după doi ani și excepția din 2026

Nefinalizarea succesiunii în doi ani de la deces nu duce la pierderea proprietății, dar poate atrage o consecință fiscală. Potrivit art. 111 alin. (3) din Codul fiscal, transmiterea dreptului de proprietate cu titlu de moștenire nu se impozitează dacă procedura este dezbătută și finalizată în cel mult doi ani de la deces. După acest interval, moștenitorii datorează un impozit de 1% din valoarea proprietăților imobiliare din masa succesorală, distinct de onorariul notarial, tarifele de publicitate imobiliară și eventualele costuri de cadastru.

În 2026 a fost introdusă o derogare temporară legată de blocarea sistemelor informatice ale ANCPI. Incidentul cibernetic din 14 iulie 2026 a făcut indisponibile serviciile agenției, inclusiv aplicația e-Terra, și a întârziat instrumentarea unor acte privind proprietățile.

Prin Legea nr. 170/2026, impozitul nu se datorează pentru succesiunile dezbătute și finalizate până la 30 septembrie 2026 inclusiv, dacă termenul obișnuit de doi ani de la deces se împlinește în intervalul 14 iulie–30 septembrie 2026. Ambele condiții trebuie îndeplinite simultan. Simpla deschidere a dosarului sau depunerea actelor înainte de termen nu este suficientă.

Derogarea nu acoperă persoanele pentru care termenul de doi ani s-a împlinit înainte de 14 iulie 2026. Pentru procedurile deja finalizate și impozitul deja plătit, legea nu prevede o excludere expresă; recuperarea sumei se judecă după regulile generale privind restituirea creanțelor fiscale.